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马报开奖结果2016为什么千万叠拼是最好的选择?

更新时间: 2019-11-19

  如果说合院是开发商做别墅最优的产品选择,叠拼则是开发商最后的情怀所在。合院也许会一直存在下去,叠拼却不一定。

  别墅产品本质是来自于对疆域的追求,对院落生活的追捧。传统的三大别墅(独栋、联排、叠拼),无不是以院落为核心,营造了大空间、高舒适的全家庭生活。

  在新的政策周期里,7090,限制了社区的形态,大面积的房产日益臻稀;而限竞价则限制了开发商的利润空间。如何在保证容积率的同时增加可售面积?经济型合院应运而生。

  传统的合院式住宅,是东南西北四座房子,围合一个院落,北京四合院算是一种典型形态。现代合院从传统合院的基础上发展而来。

  角上的房子拆出来,背对背重新拼合,结果是每家可以享受单独的院子了,但问题也随之而来:

  首先合院的形制与现代社区的形制是冲突的。一座四合院很漂亮,一群四合院连在一起什么样?去二环里的胡同感受一下。

  同样,在平面图上我们可以看到,主流的合院,特别是经济型合院,都是南北拼合的。在这样的拼合方式下,为了保证院子的存在,房子变东西向,南北无法通透,层高被迫叠加等问题一一出现。

  同样是多层住宅,叠拼的单层平面多数是方正的,而合院全部是L形状的,区别很明显。

  比如从南向采光面上来说,双面宽叠拼,单层是两个南向采光面一个北向采光面。合院则是南北各一个,加一个东西向。结果是:如果想保持四个正南居室,叠拼只要两层就解决了,而合院要四层。

  事实上是市面上的合院大多只能达到三个居室朝南。主流的配置是两层在地上加一层下沉,凑齐三个南向的居室,加两到三个东西向的居室,仍然是不如叠拼的属性的。而这样的配置销售面积已经超过300平米了。远超叠拼了。

  如果想在总价上有所控制,就要缩减单层面积,所以我们能看到很多低总价合院,单层最多只有两个居室。结果是,同样的价格,叠拼和合院是单层90平米和单层70平米的区别。

  一套两居室,同样的价格是买一个南北通透带大客厅的,还是买一个东西向没客厅的?结果是不言而喻的。

  同样,因为L型南北拼的原因,合院的院落大多是散碎的,也与叠拼的独立方正大庭院产生了明显的差别。

  更多的合院产品,在这样的趋势下,为了保证居住质量,只能选择更大的面积,更贵的价格。事实上,合院的客户,是花了更多的钱,买到原本可以在更低成本上享受的别墅居住感受。1000万级别的叠拼别墅感,往往2000万以上的合院才能匹配。而在同样价位的别墅选择上,叠拼是完胜合院的。

  2019年上半年的数据,别墅市场成交套数2109套,其中叠拼1459套。叠拼以外的自然是合院和少量的存量独栋及联排。叠拼的实际销量,证明了其市场认可度和优越度。

  事实上,合院的利润率更高,但叠拼从总价及产品舒适度综合来讲,性价比更高,更畅销,市场欢迎度更高,所以限价政策出来后,2018年,开发商愿意牺牲一部分利润做叠拼产品,以期快速销售,缩短回款周期,以修复利润,但到了2019年,同区域新拿地的楼面价甚至高于前两年的销售限价,竞争十分激烈,销售速度越来越显得不可控,利润空间进一步缩减,经济型合院自然会更多成为开发商的优先考量。

  叠拼的减少因此成为趋势,就像在限墅令下,未来不会再供应1.0以下的别墅用地,真正的老牌独栋、联排别墅越来越少,新的限价下的合院产品,越来越多,这也是我们前面说的,在北京市场,合院还会存在,但叠拼未来不一定会有。

  且合院品质差异化比较大,大尺度合院,钱不够,小尺度合院,舒适度存疑。请珍惜目前还有,但日益减少的叠拼购买机会。

  每一个叠拼产品,都值得你关注。而一个优秀的叠拼产品,如果坐落于一个天赋优越的地块,当然就更加珍惜。孙河作为极富盛名的别墅区,每个开发商都希望在这里给市场一个最好的交代。孙河的合院,大多能做到大尺度,当然,大尺度合院的价格远超叠拼。2000万是最低门槛,目前基本这个价位也基本没什么房源了,很多甚至到了5000万,也有被7090限制降低了门槛被疯抢的,但总价改善,尺度刚需,购买这些的人群可能依靠的就纯粹是孙河的吸引力了。私下认为,天瑞宸章的叠拼产品,才是和孙河这个板块最匹配的产品。

  天瑞宸章希望自身的产品,跟孙河的优越配套能形成一个平衡,既能给更多客户进入孙河的机会,又保障足够优越的居住感受,所以选择了最亲民的改善型洋房产品和叠拼产品。洋房仅3栋楼,已被抢光,目前在售的就是纯叠拼产品,整个社区是纯住宅规划,无任何公建类配套。

  目前,1500-1700万,是享受朝阳别墅生活的最优价格。天瑞宸章,则构建了目前北京全家庭别墅生活的标准答案。价格多一分,贵了,品质少一分,不够。

  首先从区域上,孙河是一个标准答案,它是目前北京别墅区的唯一最优解。不用多说。

  其次天瑞宸章本身的产品力,同价位无敌手:纯住宅规划,社区共444套房子,南北通透,单层近90平米,全明地上四卧,三卧朝南;首层3.6米层高、马报开奖结果2016。南向客厅及主卧4.6米面宽、完整的约50平米方正大院落。每一个数据,都匹配了全家庭墅居的独特感知,都是目前市面上同价位合院难以企及的。

  开发公司:北京远创中辉房地产开发有限公司。本项目推广名为天瑞宸章,预售证号:京房售证字(2018)184号、京房售证字(2018)208号。本资料仅为要约邀请,不构成要约内容,以上均为建筑面积,图片及文字等仅供参考,所有细节最终以政府批文和买卖双方签订的商品房买卖合同为准。本资料对项目周边配套设施及教育资源的介绍,仅为您提供相关信息,不意味着本公司对此做出了承诺和保证。资料所发布的内容为2019年9月15日前的信息,本信息有效期7天,敬请留意最新资料。

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